色人阁第四色 终末悔的，就是全款买车位

“终末悔的事色人阁第四色，就是全款买了车位。”

家住四川成齐的李菲在外交媒体惊叹。2017年她全款17万元购置车位，彼时屋子首付也才30万元。

最近偶尔看到业主群信息，她的心心如死灰——小区车位的月房钱照旧降到了300元，还包每月100元的车位惩办费。

“把车位租借去的每月收益只好200元，不商酌通胀要70年回本，简直赔大了。”她消沉地说说念。

曾几何时，车位如故抢不到就要涨价的住宅标配，如今却变得越来越鸡肋，不仅是不少东说念主卖房时的“株连”，还成为拖累开垦商的“烫手山芋”。

车位，为什么卖不动了？

图为泊车位清楚图（图片由豆包AI生成）

车位的逻辑，是浪费？

价钱“跳水”的车位，简直成为李菲连年来终末悔的一笔耗尽。

彼时为了泊车方便，李菲绝不踟蹰地斥资17万元买下车位。客岁从小区搬走后，李菲念念将闲置的车位启程点。不外房产中介告诉她，咫尺小区车位挂牌价仅为10万元附近，但照旧两三年齐莫得施行成交了。要知说念，她当初的购买价是17万元，接近腰斩的价钱令她难以摄取。

天然有些不愿意，但李菲最终还所以10万元的价钱将车位信息挂到了中介，期待能有买家来研究。仅仅，车位挂出去近半年齐无东说念主问津。

直到有时看到小区业主群里的信息，她才知说念为什么没东说念主来询价。令她忌惮的是，小区业主群里不仅有300元包惩办费出租车位的业主，筹商中以致出现了只消付惩办费（100元/月）就欣喜出租车位的业主。

连年来，车位的价钱出现了大幅度的下跌，可即就是降价也难以去化，法拍市集就是一个很好的不雅察窗口。

据中指研究院最新陈诉，2025年1—2月世界各物业类型法拍技俩中，法拍车位车库成交额仅为2.8亿元。其中往复截止拍品4.9万件，成交拍品0.4万件，清仓率只好9.1%。对比之下2024年法拍车位车库清仓率也仅有10.7%，其清仓率是最低的，成为拍品类别中最“难卖”的类型。

江苏常州400余个车位首试“团聚拍卖”，图为拍卖界面截图（贵寓图/图文无关）

供求接洽，是决定车位价钱的环节。

即便车位房钱与价钱降到这个程度，李菲不雅察车库里如故有许多空着的车位。她分析，小区车位降价的紧要原因就是车位太多了，供过于求，小区车位比达到了1:1.6，这意味着每户住宅配有1.6个车位。

又名车位销售告诉中国新闻周刊，车位好不好卖，车位比是决定性身分。车位比是指小区“总户数”与“车位总和”之间的比例。一般情况下，车位比越高，滞销的可能性就越大。

在一线城市，如北京、上海、广州、深圳等，由于前期大规模的房地产开垦以及较高的车位比要求，跟着无数新建小区的车位供应集合入市，导致库存积压；而在中小城市，跟着城市化程度加快，房地产开垦规模扩大，车位成就数目也在快速增长，但需求端增长相对赋闲，相通濒临库存飞腾的问题。

广州市交通输送局在2024年7月发布过的一份材料露馅，限度2023年底，广州市共有泊车泊位约388.3万个，小汽车保有量约355.7万辆，泊车泊位供给率为1.09个/辆。

再以武汉为例，武汉城建集团旗下联想研究集团交通公司发布的《2023年度武汉市泊车发展蓝皮书》露馅，2023年武汉市天真车领有量达455万辆，累计建成泊车位477.91万个，泊车位比天真车多22万个，车位比达到1:1.01。

“再加上多数车位莫得产权，无法像住宅房产那样典质，在只好使用价值的情况下价钱受需求影响更较着，跌起来比拟狠。”该销售说说念。

“与住宅的刚需属性不同，车位与浪费的逻辑更像，内容上属于提高生流水准的非必需品，不买的话也可以租。”有着多年车位包销操盘陶冶的车位营销内行张冰对中国新闻周刊说说念。

资深地产内行、千羽研究总司理李巧玲相通将车位比作浪费。她进一步指出，在预算有限的情况下，客户经常优先选择租赁车位。

不外车位销售也得看所处城市和地段。张冰坦言，关于中枢区位的优质盘，次序的车位比大齐不够，经常不等技俩委用车位就售罄。但关于大多数普通楼盘来说，车位当作巨额的改善品，销售艰辛的近况短期难以改造。

尤其是下千里市集的新盘，车位销售问题更为隆起。李巧玲对中国新闻周刊坦言：“一些低线城市下千里市集新楼盘的车位去化，能到20%就可以了。”

2万元的车位，难住开垦商

从供应的角度来看，难卖的车位成为开垦商们的“烫手山芋”。

曾几何时，车位是开垦商获取溢价的“利器”，而今却成为需要紧急甩掉的“包袱”。有着逾越20年地产从业陶冶的李巧玲惊叹，地产火热的那些年，二线城市中枢区位的车位单价可以猖獗卖到小二十万元；而现今不少开垦商以致推出了“买房送车位”的促销技术，车位沦为“赠品”。

李巧玲与各地一线开垦商有着深化相通。她了解到，咫尺新建住宅小区车位以地下车库为主，地下车库的成就其实是房地产投资里占比相对较大的一个要领——每平方米面积地库的刚性投资本钱至少是2300元，算下来施行上一个车位的成就本钱在7万—9万元，这意味着车位至少卖10万元智力回本。

难卖的车位成为开垦商们的“烫手山芋”（贵寓图）

卖不出去的车位，给开垦商带来了很大的压力，而降价简直成为去库存的最获胜方式。

据李巧玲的实地探访，中部地区三线城市车位价钱宽敞在6万元附近，更低线的县城在4万元附近。而一些西北地区的小城市车位价钱以致低到了2万元，号称流血出售。

而折价赔钱出售，亦然开垦商为了“回血”不得不作念的决定。因为只消车位不出手，开垦商就要管事金额昌盛的惩办用度，同期还要承担时间荏苒带来的折旧贬值。

更何况，要是车位积压在开垦商手里，只会越来越难卖。“从住宅小区的生命周期来看，跟着时间推移实力业主会赋闲搬离，再搬进来的客户实力一定会下跌，进一步的销售只会愈加恶化。”张冰分析。

逆境在于，即便折价销售，情况也扼制乐不雅。按照李巧玲的不雅察，单价降到2万元的车位去化水平最多也不逾越50%。

其实并不是开垦商欣喜成就“逾额”的车位，新建住宅小区的车位配比主要由当地的计策律例要求次序。

齐门经济商业大学京津冀房地产研究院院长、讲明注解赵秀池对中国新闻周刊解读，住房城乡成就部国度圭表《住宅性能评定圭表》（编号为GB/T50362-2022）次序，3A级住宅车位比要达到1:1，且不低于当地圭表；2A级住宅车位比要达到1:0.6，且不低于当地圭表；1A级住宅车位比要达到1:0.4，且不低于当地圭表。这一次序旨在确保住宅成就能够提供足够的天真车泊车位，得志住户泊车需求。

而具体到场合，圭表可能会更高。“各地住建部门有不同的次序，比如山东淄博次序新址车位配比为1:1.5。开垦商会把柄成就小区的层次安排车位比。高等住宅配比高些，低端住宅配比低些。”赵秀池进一步先容。

北京金诉讼师事务所主任讼师、北京法学会不动产法研究会理事王玉臣告诉中国新闻周刊，开垦商成就车位的数目配比一般会由市集需求、地盘出让时的规画条款、当地的计策等多个原因玄虚决定。

张冰不雅察，咫尺来看多地住建部门的车位规画比例大多在1:1附近，但许多城市的车位比以致宽敞配到1.2、1.5。即就是每户一个车位，这么的配比也处于超配景色。

车位去库存，仍在路上

而在房地产的深度诊治阶段，多数的低线城市概况并不需要如斯规模的车位供应。

张冰指出，“一刀切”的配比初志是好的，得志需求、普及品性。然则需求端也在束缚变化，各地、各小区之间各别很大，情况多有不同。

“许多家庭莫得车，也有不少家庭有多套房，并且低线城市泊车的空间更多，路边等人人区域齐是选择。从车位营销实践的角度看，要是单纯按照配比来作念车位规画，就未免导致车位迷漫的情况。”张冰说说念。

在多位受访东说念主士看来，均衡好供需接洽，或将有用改善当下车位难卖的市集场所。

王玉臣讼师指出，开垦商在开垦成就前期，在车位的规画联想上应该开脱“一刀切”的惯性，既要稳健场合计策要求，又要充分商酌市集的着实需求。

“我合计在当今这个市集情况下，1:0.75的车位配比是合适的，以致1:0.6，能够很大程度上改善供过于求的场所。县城地产开垦利润浅近，销售不利，以致还存在损失的风险。减少车位，就能给企业裁减很大的投资本钱，既裁减管事，又普及去化。”李巧玲说说念。

值得防范的是，连年来场合政府也发布计策效力于促进车位去库存，推出了包括但不限于补贴优惠、促销实践、优化惩办等技术。

2024年10月，成齐市住房城乡成就局等5部门发布示知，将明确计税价钱圭表，饱读吹各区（市）县因地制宜，制定购买车位补贴计策，并优化惩办行动普及使用后果。

2024年11月，乐山市住房城乡成就局和财政局妥洽发布示知，在乐山市中区、乐山高新区范围内，购买稳健条款的未售车位（库），每个车位（库）补贴5000元。此前在乐山市本级范围（含高新区）购买新建车位的购房主说念主可请求每个车位2000元的现款补贴。

同月，广州发布“车位与商品房可同步销售”的楼市新政——车位车库可以按次序与商品房销售同步实施。房地产开垦企业不得绑缚销售，车位车库销售款项纳入商品房预售款专用账户监管。

计策发力除外，卖车位这门“生意”也需要全新的进化。李巧玲合计，关于开垦商而言，卖好车位这件事应该从成就车位之前就启动。

第一是要“降本”，在得志范例条款下减少地库的开挖，裁减车库层高，减少无谓要的空间突然。“刚需楼盘三米六七的层高，但许多技俩会作念到四米二，其实是存在空间突然的，会加剧投资管事。”李巧玲说说念。

第二是要“增效”，在车位“浪费”的营销逻辑下，应普及车库的附涨价值。李巧玲举了个例子，中部地区某楼盘车位价钱是14万元，而邻近齐是6万元，但其去化率在90%以上。窍门就在于该楼盘作念好了地库好意思化与车主服务，地库造型好意思不雅且惩办细巧化，普及尊容感；惩办方还推出了专属于业主的廉价绵薄洗车服务，为业主大大恣意时间。

色哥哥

无论若何，车位这类不一样的“浪费”，需要迎来一场透澈的变化了。

参考贵寓：

《法拍房市集：2025年1—2月一拍成交占比反弹，折价率普及至75%，头部城市进展亮眼》，2025-03-13，中指研究院

作家：于盛梅 裁剪：余源